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不動産の相続対策

相続財産の中でも特に金額が大きいのが土地や建物などの不動産です。

さらに「争族」対策や、節税といった観点からも上手に分割するのが難しいのが実情です。

この不動産をどう活用するのか? 分割の仕方、誰がその資産を相続するか、などで評価が大きく変わり、税額が変わるのが不動産です。

どう活用していくことがベストなのか、見ていきましょう。

不動産の評価方法

相続財産のなかでも金額が大きく、

「争族」対策や節税といった観点から上手に分割するのが難しいのが、土地や建物などの不動産です。

その不動産をどう利用するのか、その分割の仕方や、誰がその資産を相続するのかで、評価が大きく変わったり、税額が変わるのも、不動産の大きな特徴です。

宅地の評価方法は、路線価方式と倍率方式の2つあります。

路線価方式

宅地が面している道路(路線)に付されている価格に基づき、その宅地の評価額を算定する方式。主として市街地で用いられ、道路には1平方メートルあたりの金額が付されていて、その金額に宅地の面積を乗じて算出します。

倍率方式

固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する方式。路線価の付されている地域以外で使われます。

その土地が路線価地域なのか倍率地域なのか、路線価がいくらなのか、などは国税庁のホームページで見ることができます。
国税庁のホームページ→

宅地の評価額は、宅地が道路に対してどのように接しているのか、どのような形状をしているのかなどによって、路線価に調整を加えることで変わってきます。

宅地が1つの道路だけに接しているのか、2つの道路に接しているのか、2つの道路に接していても、角地なのか前後で接しているのか、間口が広いのか狭いのか、奥行きがあるのかないのか、宅地の形状はどうなのか、などによって定められた調整率を路線価に乗じて評価額を算出します。

一方、建物の評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて算定します。

評価を下げるには

不動産の評価を下げる方法の代表的なものとして、

土地に賃貸住宅を建てたり、土地を貸すことが挙げられます。

賃貸住宅が建っている土地を貸家建付地といいます。賃貸住宅には借家人がおり、土地や建物の自由な処分が制限されることから、建物と土地の評価額が減額されます。
土地を貸した場合も、貸した相手に借地権という権利が生じるため、本来の土地の評価額から借地権相当額が控除されます。
賃貸住宅も、そこに住む人に借家権が生じるため、本来の建物の評価額から借家権相当額が控除され、建物の評価額が下がります。

こうしたことから、賃貸住宅を建てて節税を図るという相続税対策が以前からよく行われてきました。
たとえば、現金1億円と評価額1億円の土地があったとすると、合計で2億円の評価額となります。この土地に1億円で賃貸住宅を建てた場合には、評価額の合計はどうなるでしょう?

仮に借家権割合を30%として、賃貸割合を100%(すべてが賃貸用で満室)だとすると、建物自体の固定資産税評価額は建築費の60%程度といわれます。

よって、賃貸住宅の評価額は以下になります。

1億円 × 固定資産税評価額・60% ×(1 – 借家権割合・30%)= 4200万円

土地の評価額は、借地権割合を50%とすると以下になります。

1億円 ×(1 – 借地権割合・50% × 借家権割合・30%)= 8500万円

評価額の合計は

4200万円 + 8500万円 = 1億2700万円

となり、2億円だった評価額から7300万円の減額となっています。

境界問題

相続財産である不動産の境界がもとでトラブル

が発生するケースは少なくありません。
公図や登記上では、しっかりと境界が存在していても、実際に現地に行ってみると、隣地との境界がまったく違うことも珍しくありません。

  • 隣の不動産が侵食している
  • 置石が崩れていて境界が不明瞭

といった場合があるので、注意が必要です。

問題の解決方法

境界がはっきりしない場合はどうすればよいのでしょう? 以下のような方法で解決にあたりましょう。

  • 境界確定の訴えを起こす
  • 土地家屋調査士に相談
  • 境界問題相談センターなど裁判外の紛争解決機関(ADR)に相談
  • 筆界特定制度を利用

どんな場合でも境界問題で困ったときは、相続の専門家に相談し、公正な立場で判断してもらうことが最善策といえるでしょう。

上手に売却するには

先祖代々受け継いできた土地を売却することは、

一般的に勇気と決断を要します。地域によっては好奇の目で見られ、マイナス情報が飛び交う可能性があります。しかし、土地売却が相続後ですと、好奇の目が同情の目に変わります。「相続で土地まで手放すなんて大変ですね」という見方になるでしょう。

こうした点からも、相続後は土地売却の絶好の機会です。地主さんが近所や縁戚から口うるさいこと言われずに、先祖代々の土地を売却できるのは、このタイミングを逃すとないでしょう。

相続による土地売却には、相続税の支払いや他の相続人との調整のためという、やむを得ない理由があります。一方、これから大きな地価上昇が望めない現在、所有財産が土地だけというのは、大きな不安要素です。

これからは先立つものは現金です。不動産から金融資産への組み替えが必要になるでしょう。また、次の相続対策のために生命保険に入るにも、生活のため自宅をリフォームするにも現金が必要なのです。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる」という趣旨の特例があります。
土地や建物を相続によって取得した人に相続税が課税されている場合に、一定の期日までに相続財産を売却することで、相続税額のうちの一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。つまり、譲渡所得額を減らし、それにかかる税額を減らすことができるのです。

譲渡所得額は以下のように計算します。

(土地や建物を売った金額)-(取得費+譲渡費用)

この特例を受けるための要件は次の通りです。

  • 相続や遺贈により財産を取得した者である
  • その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

この特例を受けるためには確定申告が必要です。確定申告書には以下の書類を添付してください。

  • 相続税の申告書の写し
  • 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書など

「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます。

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